Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, deux options s’offrent à nous : le faire en nom propre ou créer une Société Civile Immobilière (SCI). Chacune de ces solutions présente des avantages et des inconvénients.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’investir en SCI ou en nom propre ?
Investir en nom propre signifie que vous achetez un bien immobilier en tant que particulier, sans passer par une société. Cette méthode est la plus courante pour les personnes souhaitant acquérir leur résidence principale ou réaliser un investissement locatif. Si vous accédez au site, vous aurez tous les éléments.
Avantages
- Facilité et rapidité : investir en nom propre est généralement plus simple et rapide, car il n’y a pas besoin de créer et gérer une société.
- Fiscalité avantageuse : si vous louez votre bien, les revenus perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec la possibilité de déduire certaines charges et de bénéficier de dispositifs fiscaux spécifiques (comme la loi Pinel, par exemple).
- Crédit immobilier : il peut être plus facile d’obtenir un crédit immobilier en tant que particulier, car les banques sont généralement plus enclines à financer des projets personnels plutôt que des sociétés.
Inconvénients
- Responsabilité limitée : en investissant en nom propre, vous êtes responsable de vos dettes sur l’ensemble de votre patrimoine personnel. En cas de difficultés financières, cela peut mettre en péril vos autres biens et avoir des conséquences importantes sur votre situation personnelle.
- Gestion moins souple : lorsque plusieurs personnes investissent ensemble en nom propre, la gestion du bien immobilier peut être moins souple (notamment en cas de désaccord entre les co-investisseurs).
- Transmission moins aisée : la transmission d’un bien immobilier détenu en nom propre peut être plus complexe et coûteuse, notamment en matière de droits de succession.
Les avantages et inconvénients d’investir en SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) est une société créée dans le but d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés détiennent des parts sociales proportionnelles à leurs apports dans la société.
Avantages
- Responsabilité limitée : contrairement à l’investissement en nom propre, les associés d’une SCI ne sont responsables des dettes de la société qu’à hauteur de leur apport. Leur patrimoine personnel est donc mieux protégé.
- Gestion souple : la SCI permet une gestion plus souple des biens immobiliers, notamment lorsque plusieurs personnes sont impliquées. Les décisions sont prises en fonction de la répartition des parts sociales et il est possible de prévoir des clauses spécifiques dans les statuts pour régler d’éventuels litiges entre associés.
- Transmission facilitée : la SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier, grâce à la possibilité de céder ou donner des parts sociales plutôt que le bien immobilier lui-même. Cela permet également de bénéficier d’une fiscalité avantageuse en matière de droits de donation et de succession.
Inconvénients
- Complexité et coûts : créer et gérer une SCI nécessite de respecter certaines formalités (rédaction des statuts, immatriculation au registre du commerce, tenue d’une comptabilité, etc.) et engendre des coûts supplémentaires (frais d’immatriculation, honoraires d’avocat ou d’expert-comptable, etc.).
- Fiscalité moins favorable : les revenus locatifs perçus par une SCI sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) si elle est soumise à l’impôt sur les sociétés, ce qui peut être moins avantageux que l’imposition sur les revenus fonciers en nom propre. Toutefois, il est possible d’opter pour l’impôt sur le revenu, sous certaines conditions.
- Difficultés pour obtenir un crédit immobilier : les banques sont parfois plus réticentes à financer une SCI, en raison de la complexité juridique et fiscale qui entoure ce type de structure.
Comment choisir entre investir en nom propre ou en SCI ?
Pour déterminer la méthode d’investissement qui convient le mieux à votre situation, vous devez prendre en compte plusieurs critères :
- Votre situation personnelle et familiale (nombre de biens immobiliers détenus, régime matrimonial, etc.).
- Vos objectifs patrimoniaux (constitution d’un patrimoine immobilier, optimisation fiscale, transmission du patrimoine, etc.).
- La nature du projet immobilier (achat en solo ou à plusieurs, type de bien, montant de l’investissement, etc.).
